Lexique droit

• Acte authentique – Acte notarié

Contrat de vente d’un bien immobilier, devant être obligatoirement rédigé par un notaire afin d’être publié au bureau des hypothèques et rendre l’acte opposable à tous les tiers.

• Acte sous seing privé

Acte passé sous simple signature des parties. En matière de vente, il peut s’agir d’un acte préparatoire à avant-contrat.

• Administrateur de biens

Professionnel qui effectue des opérations de gestion immobilière dans le cadre d’un mandat.

• Agence immobilière

Terme désignant un commerce (souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer ses services et moyens pour la négociation et le conseil en matière de biens immobiliers : vente et location, conseil en matière d’achat, estimation de biens.

• Agent immobilier

Professionnel qui représente le propriétaire, l’acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

• Assemblée générale de copropriété

Réunion à laquelle doivent participer tous les membres d’une copropriété. Elle vote sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et les décisions adoptées, font l’objet d’un procès-verbal. Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an en assemblée générale.

• Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle)

Assurance professionnelle obligatoire dans le cadre des activités professionnelles les agents immobiliers : chasseurs immobilier, chasseurs d’appartement, administrateurs de biens, syndic…

• Assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle)

Assurance professionnelle : dans le cadre de leur activité professionnelle, les agents immobiliers.

• Attestation de valeur

Il s’agit d’un document succinct ne pouvant pas être apparenté à une expertise. Ce document devra être un minimum structuré et reprendre les caractéristiques principales de l’immeuble étudié. Les conclusions seront le plus souvent succinctes et résumées. Ce document est souvent assorti de nombreuses réserves.

• Avant contrat

Acte signé entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier.

• Avis de valeur

C’est une estimation, faite par un expert et synthétisée dans un rapport d’expertise, de la valeur d’un bien immobilier. Pour établir cette valeur il faut, entre autres démarches, effectuer une visite des lieux, un examen du marché immobilier, ainsi qu’une collecte de renseignements divers.

• Bail

Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d’autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi « contrats de location ».

• Bail commercial

Contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au décret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 années au minimum. Le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.

• Bail d’habitation

Contrat de location portant sur un local à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La plupart des baux d’habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d’habitabilité, sont régis par la Loi du 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

• Bail professionnel

Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel c’est-à-dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession libérale notamment (médecins, dentistes, association, syndicat…). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 6 mois.

• Bailleur

Propriétaire qui donne à louer un bien immobilier.

• Bien immobilier

Immeuble, c’est à dire bâtiment, terrain, etc… En fait, à l’origine, tous les objets attachés à la terre, donc immobiles (y compris les arbres et récoltes) et le terrain lui-même, et par extension, les biens meubles, (c’est à dire mobiles) lorsqu’ils sont attachés à l’immeuble (évier, cheminée, volets…). En principe les immeubles bâtis doivent avoir fait l’objet d’un permis de construire.

• Bon de visite

Document par lequel un client d’une agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par l’intermédiaire de l’agence.

• Carte professionnelle – transaction immobilière

Les professionnels de l’immobilier doivent posséder une carte professionnelle T, pour les transactions immobilières.

• Caution

Engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d’un crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du locataire en titre.

• Cession

Transmission d’un bien immobilier soit à titre onéreux (vente), soit à titre gratuit (donation).

• Charges récupérables

C’est l’ensemble des frais engagés par le bailleur qu’il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d’habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987. Elles concernent les dépenses relatives à l’entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.

• Chasseur d’appartement

Agent immobilier détendeur d’une carte professionnelle, spécialisé dans la recherche immobilière.

• Chasseur immobilier

Agent immobilier détendeur d’une carte professionnelle, spécialisé dans la recherche immobilière.

• Coach immobilier

Agent immobilier détendeur d’une carte professionnelle, spécialisé dans la recherche immobilière.

• Compromis de vente

Avant-contrat signé entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier.

• Conditions suspensives

Contenues dans l’avant-contrat, elles suspendent l’exécution de celui-ci à la survenance d’un évènement.

• Conseil syndical

Composé de copropriétaires désignés par l’assemblée générale, il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires la refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété.

• Contrat de mission

Le contrat d’expertise ou lettre de mission est le document qui définit le périmètre de l’évaluation et qui regroupe les informations suivantes : le type d’évaluation demandée, l’identification du/des biens, les hypothèses d’évaluation, la finalité de l’expertise, les délais de réalisation et les modalités financières de la mission confiée à l’expert. Le contrat énumère également les différents et informations que le donneur d’ordre doit communiquer à l’expert.

• Copropriétaire

Propriétaire d’un bien immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.

• Copropriété

Immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d’elles séparément.

• COS

C’est le coefficient d’occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d’être construits par mètre carré de sol. Concept utilisé dans le cadre du zonage, le COS détermine la surface totale des planchers – épaisseurs des murs comprises – autorisée en fonction de la surface du terrain (les caves, parking, chaufferie pouvant, dans certains cas, ne pas être comptabilisées, comme précisé dans la réglementation de la surface hors œuvre nette).

• Délai de rétractation

La loi SRU offre aux acquéreurs d’un bien immobilier un délai de réflexion avant la signature de l’acte authentique.

• Dépôt de garantie

Somme d’argent confiée en garantie d’exécution du contrat de vente.

• Diagnostics immobiliers

La loi SRU oblige les vendeurs de biens immobiliers à effectuer des diagnostics afin d’informer les acquéreurs de l’état du bien vendu.

• DIP

La Loi Hamon prévoit la mise en place d’un Document d’informations précontractuelles, à faire signer à tout client s’apprêtant à signer un mandat de vente ou de recherche suite à un démarchage

• Engagement des parties

Acte signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier.

• Estimation immobilière

L’estimation immobilière est une méthode permettant d’évaluer la valeur marchande d’un bien immobilier mis en vente. Elle est utilisée aussi bien pour les terrains nus ou terrains à bâtir, que pour les immeubles bâtis (logements).

• Expertise immobilière

Détermination de la valeur de biens et droits immobiliers, quelques soient leurs typologies, selon des méthodes reconnues et justifiables, en prenant en compte le contexte juridique, économique, physique et géographique. L’expertise est une profession qui n’est mas réglementés sur le plan législatif. Ce sont principalement les normes élaborées par les associations d’experts en évaluation immobilière et la pratique qui déterminent les conditions d’exercice de la discipline.

• Expert immobilier

Professionnel dont la fonction est d’estimer, c’est-à-dire d’évaluer, la valeur vénale ou locative de biens immobiliers : immeubles d’habitation ou industriels, fonds de commerce, locaux, etc…. En réalité, l’expertise immobilière recouvre deux sortes d’activités : L’une est réglementée, il s’agit de l’expertise judiciaire effectuée sur désignation de l’expert par un tribunal. L’autre est libre, il s’agit des expertises amiables ou conventionnelles.

• Fisc

Ensemble des services chargés d’établir et de percevoir les impôts.

• Fiscal

Adjectif relatif à l’impôt et au fisc.

• Fiscalité

Règles de perception des impôts.

• Frais de notaire, ou frais d’acquisition

Terme désignant les frais incombant à l’acquéreur dans une transaction immobilière.

• Garantie financière

Obligatoire pour les professionnels de l’immobilier, elle garantit l’engagement des sommes mises en jeu lors de transactions immobilières.

• Honoraires ou commission

Terme désignant la rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l’exercice de son activité (vente, location, gestion).

• Hypothèque

L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dues.

• Indemnité d’immobilisation

Somme versée par l’acquéreur lors de la signature de l’avant-contrat de vente (compromis ou promesse) à titre d’acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, mais l’usage fait que cette indemnité s’élève le plus souvent à 10 % du prix de vente du bien.

• Indivision

Situation d’un bien détenu par plusieurs personnes sans qu’il y ait division matérielle. C’est le cas de l’achat en commun d’un logement, d’une succession tant que la répartition des parts entre les héritiers n’est pas encore faite, ou encore lors d’une dissolution de société.

• Location

Local, terrain, logement… mis à la disposition d’un occupant contre le paiement d’un loyer. Le propriétaire ou bailleur, et le locataire du bien sont liés par un bail ou contrat de location, ce dernier n’étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l’établissement d’un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé. En France, le régime le plus courant de location pour l’habitation est la location nue, c’est à dire la location sans fourniture de meubles.

• Location meublée

Elle concerne tous les types de logements loués avec la fourniture d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Elle engage le bailleur un an lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Le locataire pouvant résilier à tout moment avec préavis d’un mois.

• Locations saisonnières

Ce sont des locations meublées consenties pour une courte période, à la semaine, au mois ou encore à la saison. On les rencontre dans des localités qui reçoivent un afflux de résidents pendant une période déterminée.

• Logement décent

Un logement décent (cf. Décret n° 2002-120) est un logement qui répond aux caractéristiques suivantes :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Les dispositifs de retenue des personnes, sont dans un état conforme à leur usage. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article r. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

Une installation permettant un chauffage normal. Une installation d’alimentation en eau potable. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes munies de siphon. Une cuisine comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide. Une installation sanitaire comprenant un w-c, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, alimentée en eau chaude et froide, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w-c extérieur au logement à condition que ce w-c soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers. Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article r. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

• Loi ALUR

La Loi ALUR 2015 est votée et validée. Désormais de nouvelles règles sont applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové. Loi mise en place par Cécile Duflot et remanié par Sylvia Pinel, la ministre du Logement.

• Loi AURILLAC

La loi Aurillac (loi n° 2006-685) crée un droit de préemption au profit du locataire en cas de vente en bloc d’un immeuble de plus de 10 logements :

 » art. 10-1. – i. – a. – préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe. Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. L’offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit… « 

• Loi Carrez

La loi n° 96-1107 et son décret d’application imposent la mention de la superficie dans tous les contrats de ventes d’un lot privatif en copropriété, sous peine de sanctions.

• Loi Hamon

Délai de rétractation après signature d’un mandat de vente ou de recherche.

• Loi Hoguet

Loi du 2 janvier 1970 réglementant la profession immobilière.

• Loi PINEL

Le gouvernement a mis en place une incitation fiscale dans l’investissement immobilier locatif. En contrepartie d’un investissement immobilier dans le neuf, l’état octroi une réduction d’impôt de 12% du montant de l’investissement pour une location sur 6 ans, 18% pour une location sur 9 ans et 21% pour une location sur 12 ans.

• Loi Scellier

L’amendement Scellier n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 est un dispositif avantageux pour permettre d’invertir dans l’immobilier locatif et permettant une réduction d’impôt allant de 25 à 37% pour un investissement plafonné à 300 000 €.

• Loi Scrivener

La loi Scrivener impose aux prêteurs une information et une protection à l’égard de l’emprunteur. Notamment dans le cadre d’un crédit immobilier.

• Loi SRU

Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, ayant pour objectif la solidarité et le renouvellement urbain.

• Loyer

Somme versée par le locataire au propriétaire en contre partie de la jouissance d’un bien immobilier donné en location.

• Loyer Facial

Le loyer facial est le prix du loyer global ou ramené en mètre carré hors taxes et hors charges par an (m² ht et hc par an), exprimé hors avantages ponctuels ou répétitifs consentis au locataire.

• Le loyer économique

Le loyer économique est un terme d’immobilier d’entreprise désignant le loyer effectivement payé par le locataire, c’est-à-dire corrigé des éventuels avantages consentis par le bailleur (franchise, remise commerciale, réalisation de travaux à façon, loyer progressif).

• Mandant

Celui qui donne un mandat.

• Mandat de recherche

Acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte une recherche immobilière.

• Mandat de vente

Acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte une vente immobilière.

• Marchand de biens

Commerçant dont l’activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre ensuite avec l’intention de réaliser un bénéfice. Cette activité n’est pas réglementée, donc n’offre pas les mêmes garanties que celles de l’agent immobilier mais connaît un régime fiscal particulier. De nombreux marchands de biens réputés exercent leur activité en réhabilitant des immeubles qu’ils achètent afin de les vendre rénovés.

• Marchand de listes

Personne qui recueille des « annonces » de vendeurs, loueurs, acheteurs ou locataires, et vend ces listes d’annonces à des candidats à l’achat, la location ou la vente moyennant une contribution financière. De nombreux abus ont été constatés chez les marchands de listes : fichiers mal mis à jour, recueil de renseignements non vérifiés, publicité mensongère. Ces listes sont en général chères et n’offrent aucune garantie de disponibilité du bien. Elles sont comparables aux annonces de la presse spécialisée, dont elles diffèrent par un coût bien plus élevé. Depuis le 1er Juillet 1995, les vendeurs de listes ou de fichiers doivent être titulaires de la carte professionnelle délivrée par la préfecture, au même titre qu’un chasseur immobilier ou un agent immobilier.

• Méthode par comparaison

Elles consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celle du produit expertisé. On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe. Elles permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché. Ces méthodes connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens. Selon les types d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l’unité (parking, chambre, lit, fauteuil, hectare, etc…)

• Méthode par le revenu (ou par capitalisation)

Cette méthode consiste à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), puis à le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser. Le choix du taux est essentiellement comparatif et doit se référer aux données réelles du marché immobilier de la catégorie du bien concerné. Il doit également tenir compte de la situation géographique, de l’activité du secteur économique concerné, des qualités propres de l’immeuble, de son état d’entretien, de l’affectation des locaux considérés. La méthode par le revenu est également appelée méthode par capitalisation du revenu ou par le rendement.

• Méthode dites des ratios professionnels

Celles-ci s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres…) Lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont dérivées des méthodes par le revenu ou par comparaison. Elles se fondent sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.

• Méthode dites du bilan promoteur

Elles sont parfois appelées méthodes de récupération foncière ou du compte à rebours. Ces méthodes consistent à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux, les différents frais liés à l’opération et la rémunération de l’opérateur.

• Notaire

Officier ministériel, titulaire d’une charge et bénéficiant à ce titre d’un monopole pour l’établissement de certains actes civils ainsi que leur authentification.

• Nue-propriété

Terme juridique désignant une partie du droit de propriété. Il confère à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui autorise ni l’usage, ni la jouissance. Le nu-propriétaire paye les grosses réparations afférentes au bien. Par exemple le nu-propriétaire d’un immeuble peut faire reconstruire dans le cadre de la conservation de la chose. Il peut vendre ou céder son droit. Il ne peut ni habiter ni louer le bien. Les droits complémentaires du nu-propriétaire sont les droits de l’usufruitier.

• Particulier

Par opposition à un chasseur immobilier, chasseur d’appartement.

• Promesse de vente

Avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier.

• Propriété immobilière

C’est la possession d’un immeuble, à savoir : terrain, bâtiment, local, lot de copropriété, part de société immobilière. En France le propriétaire bénéficie de la toute propriété des biens y compris du terrain, du sous-sol et de l’espace aérien nécessaire à l’édification de l’immeuble en fonction des règles d’urbanisme propres à chaque zone constructible. Les cours d’eau et la mer ne peuvent être propriété privée. Les berges et les plages sont la propriété des collectivités.

• Rapport d’expertise détaillé

Le rapport comprendra un descriptif de la mission, les clauses de non publication et d’utilisation, la situation géographique, la situation juridique, la situation locative, la situation urbanistique, la description du bien, l’appréciation qualitative, une étude de marché et des références de transaction, l’évaluation, les conclusions et les annexes. Le rapport d’expertise implique la visite ou des biens par l’expert.

• Rapport d’expertise résumé

Les prestations et diligences effectuées par l’expert sont identiques à celles mentionnées au paragraphe précédent. Seule la présentation change, celle-ci étant réalisée de façon plus synthétique et plus succincte, notamment au niveau des conclusions.

• Règlement de copropriété

C’est un document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d’un géomètre-expert et si possible du constructeur de l’immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings…) avec pour chacun l’indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu’il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance. Par exemple, l’interdiction d’exercer une activité professionnelle dans l’immeuble. Il récapitule tout ce que l’on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d’un immeuble donné.

• SHON

Sigle en urbanisme : Surface hors œuvre nette.

• Société civile immobilière (SCI)

Il s’agit d’une forme de société ayant un objet immobilier. Exemple société civile familiale immobilière (pour mettre en commun des biens immobiliers), société civile de construction vente (établie pendant la durée de construction d’un immeuble).

• Superficie d’un terrain

La superficie d’un terrain est établie à partir d’un mesurage ou arpentage effectué par un géomètre expert sur les lieux.

• Surface cadastrale

La surface cadastrale d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, etc.) est la surface inscrite sur les documents cadastraux : Cette surface permet de calculer l’impôt foncier. Elle prend en compte l’intégralité de la surface au sol. … Le plan cadastral couvre l’ensemble du territoire national.

• Surface habitable

La superficie habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Jusque-là, c’est la même définition technique que la loi Carrez.

• Surface hors-d’œuvre

La surface hors œuvre brute (s.h.o.b.) d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction (1er alinéa de l’article l 112-1 et r 122-2 du code de l’urbanisme). La surface hors œuvre nette (s.h.o.n.) d’une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction :

Des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, des surfaces de plancher hors œuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiment aménagées en vue du stationnement des véhicules. (Cf. Articles l. 112-7 et r. 112-2 du code de l’urbanisme, et circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990).

• Surface loi Carrez

Il s’agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties et locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie. Cette surface privative est donc très proche des notions de surface utile brute en immobilier d’entreprise et de surface habitable en logement, sans toutefois se confondre entièrement avec celles-ci. Pour les obligations de déclarer cette superficie privative concernant les biens soumis au régime de la copropriété et faisant l’objet d’un acte de vente, il convient de se reporter à la loi du 18 décembre 1996 et aux textes d’application (décret du 23 mai 1997).

• Surface utile brute

La surface utile brute est égale à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux (poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs porteurs…) et des circulations verticales.

• Surface utile pondérée

Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon (m² de surface hors œuvre pondérée par exemple) en appliquant des coefficients de pondération. La pondération reste principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en pied d’immeuble. Elle permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente). Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surfaces de vente, réserves…).

• Syndic de copropriété

Représentant de l’ensemble des copropriétaires. Il est souvent difficile à tous les copropriétaires d’agir en même temps. Pour les représenter, le syndicat (c’est à dire l’ensemble des copropriétaires) élit un syndic lors d’une assemblée générale. C’est généralement un professionnel, qui souscrit les polices d’assurance, engage le personnel de l’immeuble, exécute les décisions des assemblées, veille à l’application du règlement de copropriété, lance les procédures de justice, et de manière générale assure la gestion courante de l’immeuble. C’est lui qui détient les fonds de la copropriété et en tient la comptabilité. Il est donc chargé du recouvrement des charges et s’occupe également du paiement des fournisseurs. Chaque année, au cours de l’assemblée générale, il justifie et explique ses comptes. Il peut être élu pour une durée maximale de 3 ans.

• Syndicat des copropriétaires

C’est une collectivité représentant l’ensemble des propriétaires d’un immeuble répondant au régime de la copropriété. Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Les décisions sont prises par l’assemblée générale. Lors de l’acquisition d’un appartement dans une copropriété, l’acheteur devient automatiquement membre du syndicat.

• Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport existant entre le loyer annuel de l’immeuble et sa valeur vénale, hors frais d’acquisition. Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le loyer brut ou le loyer net de l’immeuble.

• Taux de rendement immobilier

Ce taux exprime le rapport entre le loyer annuel et la valeur vénale plus les frais d’acquisition et les droits de mutation (valeur vénale  » acte en main « ). Il est dit brut ou net selon que l’on retient au numérateur le loyer brut ou le loyer net de l’immeuble.

• Taux d’actualisation

Ce taux permet de calculer la valeur actuelle d’une somme de flux financiers positifs et négatifs à venir sur une période donnée. En matière d’évaluation, il est employé dans deux séries de cas de figure :

L’évaluation de droits au bail, de contrats de crédit-bail, de construction sur sol d’autrui, de manière plus générale, le taux d’actualisation constitue l’outil privilégié pour l’application de la méthode dite de l’actualisation de flux futurs (dicsounted cash-flow).

• Usufruit

Terme juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l’usage de la chose, fruits étant ici pris au sens de fructifier, revenu, bénéfice…). Il s’agit du droit d’usage et de jouissance attaché à un bien dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l’usufruitier. Les droits complémentaires de l’usufruitier sont les droits du nu-propriétaire. La décomposition de la pleine propriété entre nu-propriétaire et usufruitier résulte souvent d’une succession dans laquelle une des parties (en général le conjoint du défunt) conserve l’usufruit, et les héritiers directs (en général les enfants) la nue-propriété.

• Valeur locative de marché

Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée. La notion de valeur locative de marché implique qu’il n’y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d’une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée). La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors tva, et hors charges locatives ou de toute autre nature refacturées au preneur. Autre valeur locative : valeur locative de renouvellement, valeur locative administrative (ou cadastrale) – se référer à la charte de l’expertise immobilière.

• Valeur vénale

Valeur marchande d’un bien immobilier. Prix que le bien immobilier aurait obtenu s’il avait été mis en vente.

• VEFA

Construire. Le contrat VEFA est régulièrement appelé vente sur plan étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n’a pas été démarrée. Selon l’article 1601-3 du Code Civil.

• Vente immobilière

Transfert de la propriété d’un bien immobilier. La vente doit toujours faire l’objet d’un acte notarié pour authentification. En pratique la vente est précédée par un avant contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis) généralement établi par un professionnel.

• Viager

Contrat de vente d’un bien immobilier par lequel l’acheteur (appelé le débirentier) verse au propriétaire (le crédirentier), durant toute la durée de vie de ce dernier, une rente appelée aussi « arrérage » (ou rente viagère). En plus de cette rente viagère, le débirentier peut avoir à payer une première mise de fonds, dite « bouquet », largement inférieure au prix réel du bien et venant en déduction du calcul de la rente viagère. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés en fonction de trois paramètres : la valeur vénale du bien, l’espérance de vie du crédirentier et le taux de rendement supposé du capital investi. Il est préférable de faire appel à un spécialiste pour la vente en viager.